王福重：取消商品房预售制会带来哪些影响？

财经郎眼Daily 财经 2018-10-03 9:33:13

近日，广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称“通知”）引起社会极大关注，《通知》提到住建部文件要求广东等6个省级住建厅“对商品房预售许可进行深入研究”。广东省住建厅回复文件称：“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。”

随后，广东省房地产协会向《中国经营报》记者表示：“该文件只是征询意见，并非真的实施。”住建部房地产市场监管司相关人员则表示：“情况并不属实，我们也在调查处理中，具体情况不方便透露。”

虽然两大机构出面否认，但取消商品房预售制的消息依然甚嚣尘上。对于关联行业众多的房地产行业来说，牵一发可动全身，哪怕只是一份“征询意见”，也格外引人深思，往往政策的出台都是从风吹草动开始，取消商品房预售制是否已被纳入高层考量？

其实，内地的商品房预售制，借鉴于香港地区的“卖楼花”。50年代香港地区大力发展轻工业，香港政府通过低税收鼓励贸易和生产，导致地区人口急剧膨胀，而那个时候香港地区的人均收入水平并不高，能拿出全款买现房的少之又少。于是霍英东推出“卖楼花”的售楼方式，允许买家分期付款，减少买家购房压力的同时又加速了开发商的资金周转。仅一年时间，霍英东用100万不到的本金净赚1000万港元，“卖楼花”也在香港地产界刮起一阵旋风，房企争相效仿。

1994年，我国房改刚刚起步，市场不够成熟，房企资金有限，经验较少，商品房的供应量远远跟不上需求量。于是内地借鉴香港模式，颁布《城市房地产管理法》将商品房预售制推上台面，一方面可以提高房地产市场的资金周转速度，刺激开发商增加市场供给；另一方面，减少了购房者负担，进一步刺激购房需求。

预售制度推动了内地房地产市场的火爆，也成就了一个又一个地产大佬和造富神话。存在25年之久的商品房预售制一旦取消，将会对房地产市场造成什么影响？那些依靠高杠杆维持企业周转的“地产神话”又是否会因此破灭？带着这些问题貌貌请来了咱们的老朋友王福重老师：

取消商品房预售制将会带来哪些影响？

王福重：如果取消商品房预售制，对房地产开发商的影响会特别大。房地产开发商并不是拿块地、建房子，靠卖房子赚钱，房地产开发商都是靠杠杆赚钱，比如有一个亿，这一个亿只开发一个项目的话，那就赚不了什么钱。二十多年以来的房改，开发商赚的钱利润率很有限，谁赚的钱多？炒房的人赚的钱多。

房地产开发商靠的是杠杆，比如用一个亿做十个项目，剩下的90%都是贷款，而贷款的利率比较低，开发商是靠其中的利率差赚钱。如果取消商品房预售制，就等于杠杆中断，开发商拿不到钱，也没法赚钱，这对于房地产开发商来说是一种毁灭性的打击。

如王福重老师所说，预售变现售，就意味着资金回笼成本将大大增加，最先受到影响的必然是那些对预售回款严重依赖的房地产开发商。有数据显示，2016年与2017年，房地产行业的定金及预收款年内总量均超过4万亿，其占房企到位资金的比例为30%左右。自我国出台“房住不炒”政策，密集开启楼市调控以来，银行贷款难度明显增加，贷款利率不断上升，中小型房企破产、倒闭、兼并的数不胜数，大型房企也是苦苦支撑。可以想象，如果现在再取消收款数占房企到位资金3成以上的商品房预售制，那么绝大部分房企都会面临“生死拷问”。

而购房者作为市场组成的一部分，也不可能独善其身。取消商品房预售制将会对住房者带来什么影响？市场需求又是否会因此发生变化？

王福重：如果没有开发商了，市场上只有二手房，那这个时候需求不会减少，因为该买房的还是得买房，而且大城市会有越来越多的人进来，人们对居住的面积要求越来越大，越来越喜欢住在市中心。这样的话，很可能会造成需求更短缺，所以取消商品房预售制，对要买房的人来讲，不是好消息。

简单来说，取消商品房预售制会大量减少地产开发商的利润，进而导致房地产开发商减少住宅修建。但是，住房需求并不会因此下降，甚至还会有所增加。所以，从供需关系上来看，房价极有可能会上涨。

此外，还有市场观点认为，如果房企利润减少，房价持续上涨，那么，部分房企很有可能通过“以量补价”的模式来提升业绩，改变资金周转境况，这就会给房屋质量带来极大考验。对此，王福重老师认为：

王福重：我觉得现代的建房速度，比起二十年前、三十年前、五十年前、一百年前来说高多了。现在的房屋质量是最好的，没有什么特殊情况的话，基本上寿命都在100年以上，虽然水泥的寿命只有50年，但它成了建筑物以后，一般是100年。质量是靠技术保证的，比如施工机械、水泥质量，跟流程怎么样是没有关系的。

王福重：取消商品房预售制会带来哪些影响？