万科说“活下去”不是装逼，五折卖房也是真的！

▲图片为万科集团董事局主席郁亮在讲为什么要“活下去”。

前言：

中国房地产只涨不跌的“神话”正在发生着深刻变化。最近的风向是政府调控政府在贸易战的大背景下，国内国际经济形势复杂多变的不确定情况下，各地针对房地产的调控政策一直在加码。十年前的那场经济危机到来的时候，国家立即出台了4万亿的经济刺激政策，如其说救了中国经济，不如说救了中国房地产。

很多人总是抱着那种惯性思维，认为在贸易战的大背景下，政府一定还会出台进一步刺激我国的房地产市场的政策，不过这次会彻底失算了。因为中国经济不能再让房地产继续“绑架”了，而美国挑起的贸易战，就是想中国再进一步通过房地产来刺激经济，达到他们想中国房地产泡沫破灭的目的。中国这次变得聪明了，房地产企业这次彻底失望了，我国房地产的大变局时代已经开始！

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万科曾经的口号是“中国房地产行业领跑者”。英雄剑在以前撰写的文章中曾经这样比如过，如果把房地产看着是江湖，那么万科就是这个江湖中武功正统的流派，好比如武侠小说中武功天下第一的“中神通”王重阳。

既然地产是个江糊，那么就少不了有一些邪门武功在江湖中混迹。譬如说那些把“高周转”练得走火入魔的地产企业。其实这样的企业在一个时期内可能会“武功精进”成为“第一”，但是，谁也不会看好这样的企业，因为很多时候，不是这里项目爆发业主维权，就是那里项目质量问题和安全事故频发。这些企业只把“回款速度”放在第一位，而没有真正把产品和质量放在第一位。做得再大又有什么用呢？

说到这里，想起了万科前董事长王石先生曾经说过的一段话，大概意思是：在我国的房地产企业中，如果谁说想超过万科成为第一，他就很危险了，肯定走不远。其实，王石说这个话到底是从哪些方面考量的，不太清楚，不过王石先生的确是一语成谶！曾经的顺驰，在销售上短期的确超过了万科，但是昙花一现，资金链出问题，很快就没有了；在业内以品质豪宅之称的绿城，也曾因项目储备量大，开工量大，抓住了2008年4万亿投资刺激下带来的房地产突然爆发式增长，曾经业绩也几近成为第一，但是很快就出现了资金链问题，一大部分项目与融创合作，才缓过一口气来。

现在的第一是谁？是不是也很危险了？连万科都把“活下去”视为未来三年的重要指导思想，“宇宙第一房企”的第一宝座到底能撑多久？

▲万科说“活下去”。有的房企，业主维权四起他们会说“怎么活”

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言归正传，这几天刷爆朋友圈的，是来自一张万科前两天（28-29日）在深圳召开的秋季例上的“活下去”主题会标，而引发的话题。

这个会标照片一出，网上便有人配了一个看似朋友圈聊天记录的调侃之作：酒店服务员都懵B了！心想：这家公司真有意思，都混到活下去的地步了，还在我们这么贵的酒店开什么会？找个大草坪节约一点是一点啊！然后等会议开始有人登台演讲说“要确保6300亿回款目标时”，服务员估计心里跑过一千只草泥马想：尼玛，什么情况？让我这样6300块的还怎么活？

段子，永远只能是无知者的笑料而已！

万科说活下去，英雄剑认为绝对不是有意在“装逼”。在国内众多房企中，尽管有很多后起之秀一时发展迅猛，但是万科仍然是这个行业起到引领作用的风向标企业。他们在这个时候说“活下去”，其实是非常有道理的！

英雄剑自从去年底以来，就认为中国的房地产行业，正在经历着大变局时代。今年只是市场“惯性”，直到下半年才发生根本性转变。在英雄剑平台，今年先后推出了（点击）《中央定调：坚决遏制房价上涨！[请不要做击鼓传花最后接棒人]》《原创 | 深度，当下不买房的十大理由！》《房地产市场：如果“狼来了”你想过死掉的会是谁?》等系列文章。在这些文章中，通过近二十年的地产从业经验，以及2016的以来中央层面提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的本质观念上厘清，得出的客观理性的判断。

在很多人的惯性思维中“瘦死的骆驼比马大”，认为像万科这样的大型房地产企业，不存在“活下去”的问题，认为房地产业的洗牌只会掏汰一大批小型的房地产企业。其实这是认为上的误区，是错误的！

试问“宇宙第一房企”碧桂园是大型房企还是小型房企？如果你说他是大型房企，答案是：“错”！他们在全国有2200个项目，一年的销售如果平均到每个项目，也就3亿左右的销售，能说3亿的房企是大型房企吗？如果你说他是小型房企，答案也是：“错”！因为他们2200个项目加起来的销售在全国现在第一了，并且进入了世界500强行列。

大有大的难处！大有大的风险！有媒体报道说现在碧桂园的杨国强在到处找钱。大型房企也有资金链紧绷的风险，特别是在我国预售制度下的高杠杆导致的畸形发展起来的房地产行业，经历了长达20年的大牛市，一旦市场骤变，大型房企也恐怕难以幸免。美国的“房地美”“房利美”，就死在10年前的3月份。这样一说，你现在就不难理解万科说“活下去”的警觉了吧。

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万科说“活下去”，绝对不是喊喊口号，也绝对不是又一个事件营销的一场秀。其实细心的人会留意到，媒体报道万科新掌门郁亮第一次说“活下去”是在苏南片区的会议上说的。而这次媒体集中关注却是万科在总部深圳的秋季例会主题标语中的“活下去”。

这就说明万科真的是在作活下去的部署和准备工作了。通过媒体报道的内容可以看出，万科今年“活下去”回款目标是6300亿，这个数字也意味着是万科今年过年资金的“坎”，没有这个6300亿的数字，也就意味着“年难过”。也有报道说，万科前三个季度，回款不到6300亿元的一半，如果在四季度想再完成一半，可谓任重道远。除了大幅降价，他们还有辙吗？

▲图片为万科秋季例会上“活下去”会场，以及网传朋友圈段子。

大家要清楚，郁亮在万科是财务官出身的掌门人，在算帐方面，他肯定比其他的房企老总更加精明，同样在企业财务风控意识上，也同样会比其他房企的老板意识要更加大一些。

早有媒体报道，今年的12月分是房企的偿债高峰，大型房企都有大量的到期债务在身。如果楼市突然降温，预期的回款达不到，加之各种融资渠道对于房地产还在进一步收紧的大背景下，出路只有拼命降价销售了！自今年6月份以来，北京周边的燕京房价开始出现4万降到2万元的楼盘，降价伴随着调控政策的加码，不断在全国的众多城市漫延开来。后期英雄剑会专门撰写楼市降价方面的文章。今天只讲万科“活下去”。

万科一边在大感“活下去”，一边在为活下去放大招。就在9月26日，万科厦门的“白鹭郡”别墅项目，几乎是在五折销售。面积在89-110平米的联排别墅，原定价500万元一套，这次开盘价一口价，278万元和298万元。降价超过了四成，所以别人在夸张一点，也就说万科五折卖房了。

请注意一个细节，万科的这个“白鹭郡”项目，是2016年全国抢地最疯狂的时候获取的土地，楼面地价2.2万元。如果按照上述278-298万元的一口价出售，两种户型的单价在2.7-3.1万元。2.2的楼面价，保本应该在3万元以上。

如此看来，万科厦门白鹭郡项目是不是亏本在卖？英雄剑看来，这个价格肯定是亏本。正是这个项目万科的亏本销售，体现出他们的高明之处。因为今年楼市第一个大跌的城市就是厦门，到目前为止厦门的一二手房价都下跌了20-30%，而厦门楼市是一个被投资客炒房占比相当大的城市，那些精明的投资客，一有风吹草动，早就在低价抛售。

然而像这样的城市，未来房价仍有大跌的空间，万科可能正是看清楚了这一点。再说，他那89-110的所谓联排别墅，其实就是一个“三不像”户型，说是豪宅，可面积只有100平米左右；说不是豪宅，可价格又是个豪宅的价。说一千道一万，这样的房子，不是品质决定价格，就是楼面地价决定了价格。是地拿贵了，现在想卖高价是不可能了，干脆大幅降价，抓住预售的尾巴，先回笼现金再作计较。毕竟，这个项目亏了，还有其它项目可以作平衡，亏本总比死了强。

结语：

最近的楼市非常热闹，有几大特征:一是政策出来的有点“狠”，并且都是“打”在了点子上。比如说房地产税，比如说取消预售（相信万科他们也一定是嗅觉灵敏之人）；二是降价风声四起，在这一轮上涨最凶的厦门、苏州、南京、合肥，也都率先带头降价。北京燕郊楼市都有30%以上的降价，销售里有近50%的缩水，西安几个月前排队抢房，靠政府关系摇号买房，而这一下子说凉了就“冰冰凉”，几天前一楼盘500套房源，竟然是“0”认购。

英雄剑最后想说：万科说“活下去”不是戏言！万科厦门“五折卖房”也是真的！如果你想了解更多的房地产方面的分析文章，请你关注英雄剑，后期将推出更多的房地产相关内容。