今纶：衰老的香港，要命的房价

香港楼市以及香港楼市的“预售楼花”模式已经走到尽头，大涨自然毫无指望，大跌却是端倪已显。

香港人固守着楼市和金融，却被人从高科技、互联网的城墙上杀出了缺口。

一个城市的精气神如果被彻底打垮了，又没有能力及时纠错，那么，脚下就是万丈深渊。

香港楼市正在迎来一场“大地震”。

媒体消息显示，一套位于香港九龙区的豪宅，去年年底开盘时业主以总价约1650万港元买入。现在这套豪宅以1398万港元挂在了中原地产的网站上准备出售，一年不到的时间，下跌超15%。

11月13日，仲量联行最新住宅市场展望指出，香港住宅市场正进入调整期，2019年年底前住宅均价将下跌15%；如果中美贸易摩擦持续恶化或股市继续下滑，住宅均价跌幅或将高达25%。

25%是个什么概念？就是一位香港普通白领多年的辛苦收入瞬间化为乌有。

炒家开始斩仓离场，普通自住买家则因为在相对高位买入而瑟瑟发抖，现在的香港房价已经比1997年高出了63%。然而在这样的背景下，港府还在不断向楼市施压：9月底的加息彻底击碎了炒家的信心，再加上美元升值的影响，香港楼市处于风雨飘摇中其实是迟早的事情。

在香港，“有房子，才有高潮”

今时今日，香港又走到了一个楼市的拐点，只是，这一次恐怕会面临几十年未有之大变局。

香港楼市以及香港楼市的“预售楼花”模式已经走到尽头，大涨自然毫无指望，大跌却是端倪已显。回望历史，我们会发现，香港其实是一座被房地产高度绑架的城市。

当年董建华想推“八万五”建屋计划，本意当然是希望为港人提供相对宽敞的居住环境，但是既得利益者实在太强大，不仅仅是开发商，还包括部分买楼的业主、投资者，他们不堪忍受房价的下跌，更不愿意自己高位买入的房子长期成为负资产，甚至不惜走上街头抗议。

香港就此错过一个最佳的房价降温窗口，此后，房价一“涨”不可收拾，形成如今世界排名靠前的高房价奇观，港人在房地产方面的执念已经达到近乎扭曲和畸形的状况。

这一执念后来扩散至中国内地，很多人以买房为终身理财首选，港人播撒的这一轮“病毒”与内地地方政府的土地财政驱动力双轮并进，一内一外，终于在广阔的大地上酝酿出一波又一波的“抢房”热潮，实为一国数千年发展历史上从未出现之怪现状。

香港楼市既得利益者更以环保为借口，对于港府希望增加供应土地纾解高房价的呼吁加以反击，使得香港以弹丸之地（1108平方公里），居然只开发了24%的土地，还有大片土地难以开发。

港府希望有所改变，明星刘德华也对此忧心忡忡。

2018年10月2日，刘德华在宣传短片《让下一代看见》中，倡议在香港东大峪填海造地，解决下一代的住房问题。

刘德华说：“我们见过充满朝气的香港，我们也见过停滞不前的香港，你想下一代，见到一个什么样的香港？”

结果在意料之中，环保人士、议员、中产阶层大骂刘德华。在他们看来，这就是翻版的“八万五”建屋计划，他们害怕房价下跌，他们不希望自己的利益受到哪怕一丝一毫的冲击，他们就是要用高房价固化现有的阶层壁垒。

一周后，特首林郑月娥发表《施政报告》，其中提到填海造岛的“明日大屿”计划，这一计划可以解决香港1/8人口的居住问题，建设期间，最多可以给港人提供34万个工作岗位。

与刘德华的遭遇一样，施政报告一公布，便遭到议员和环保人士的强烈反对。香港因为楼市的博弈，陷入了某种死循环，借口是环保，背后是巨量的房地产利益。

香港人一面自嘲香港是“李家的城”，对开发商几尽揶揄嘲讽之能事，另一方面，积极想办法筹钱借钱加杠杆炒楼，当年的奋斗精神与打拼血气在高耸的房价面前早已荡然无存。

他们只想买楼，同时通过高房价榨取后“上车"(买房）者的血汗。

2017年，一档香港TVB真人show《有楼万事足》节目中，一位港女爆出来一句金句：“有楼，才有高潮。”这是港人心里最真实的话语，只是由这位港女讲出来而已，虽然语惊四座，却颇得首肯。

香港已然衰老是不争的事实

时下，我们经常热议粤港澳大湾区，不过，在这个大湾区概念中，香港的光环也正在褪去。仅就GDP的增长速度而言，香港在大湾区的同量级可比对象自然只有广州和深圳，广州前三季度的GDP增长速度为6.3%，深圳为8.1%，香港则低至2.9%。

今年三月份，深圳市统计局发布数据显示，2017年，深圳全市生产总值22,438.39亿元。在公布的GDP总量简析中，深圳统计局还针对媒体报道的深圳GDP首超香港进行了回应，其表示同期香港本地生产总值26,626.37亿港元，增长3.8%，按照2017年人民币兑港币平均汇率1.1552折算，2017年香港GDP为23,049.14亿元，深港GDP尚差611亿元。

但是按照深港今年的GDP增长速度来看，深圳超越香港是完全可能的，广州未来也有机会超越香港，广州在2017年的GDP为21503.15亿元，与香港的距离只有1545.99亿元，但是广州前三季度的GDP增速却远超香港三个点，香港到底怎么了？

昔日的东方明珠怎么就成了不断被超越的落寞之城？

虽然我部分同意“GDP只是考察一个城市综合实力的指标之一，香港作为国际自由港，在金融、商贸领域的竞争力仍未削弱”的观点，但是香港已经衰老却是不争的事实。

实际上，香港在金融方面已经越来越多受到北京、上海、深圳的挑战，广州也推出了史上最开放的金融政策，所有的一线城市都在摩拳擦掌积极拼抢，香港并没有太多新的措施可以加入日趋激烈的竞争。

在商贸领域，广州、上海、深圳、杭州等城市也在不断切割香港的蛋糕，新技术以及网购、海淘的浪潮不断改变着商贸格局。

香港人固守着楼市和金融，却被人从高科技、互联网的城墙上杀出了缺口。

多年以前，董建华曾提出建设“数码港”，后来变成地产项目；“矽港”也悄无声息。

港人很早就使用八达通，如今依然是八达通，而在广州、深圳等诸多城市，人们早就可以用微信二维码直接扫码进站。

大湾区三座领先的城市，深圳有腾讯、华为、大疆等一大串星光闪闪的名字，广州有思科、富士康的大项目落地，还有微信、欢聚时代、唯品会等知名本地企业，香港有什么？最显赫的还是一连串地产商的名字。

观念上，香港也开始落伍，香港有媒体居然声称“有信用者不用支付宝”，对科技进步和数据应用似乎完全没有感知。

罗湖桥这边，深圳知识产权创造能力继续领先，PCT国际专利申请量连续14年居全国大中城市第一名。其中，每万人口发明专利拥有量为89.78件，为全国平均水平（9.8件）的9.2倍，有效发明专利维持5年以上的比例达86.72%。香港则继续黯淡无光。

广州也在积极布局“IAB”产业（即发展新一代信息技术（IT／ICT）、人工智能（Artificial Intelligence）、生物医药（Biopharmaceutical）等战略性新兴产业），而且2017年的“IAB”产值达到5200亿，预计未来几年会超过万亿，广州一改以往的低调，开始展示雄心勃勃的一面。

而香港银行公会主席施颖茵则表示香港还有“继续温和增长的动力”，实际上，鉴于今年前三季度3.7%的经济增长速度，以及外围环境的下行风险，香港特区政府预测2018年全年经济增速为3.2%，并将全年基本消费物价通胀率从8月公布的2.5%上调至2.7% 。

香港沦落为粤港澳大湾区第三城只是时间问题。

香港，会有一个怎样的未来？

2011年，香港的潘慧娴(Alice Poon)女士在中国内地出版了一本名为《地产霸权》的书籍，她曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达八年之久，她在书中直斥：“地产霸权”已扩展至公用事业及零售服务业，成为香港贫富悬殊、民怨沸腾的罪魁祸首。

她支持自由市场，建议特区政府应立即改善政策，以保障市场公平，不应再纵容地产财团垄断各大行业，阻碍香港经济进一步发展。

但是七年过去，作者的声音已经被淹没在香港房价高涨的惊呼声中。

香港应该向何处去？

诚然，香港作为国际金融中心，是外资进入中国和中国资本走向国际的重要跳板，这种优势是深圳短时间无法超越的。深圳人也仍然强调：依然要向香港学习，特别是要向香港学习如何全面走向国际一流城市，不但要在GDP层面超越香港，更重要的是在城市文明层面超越香港。

可是，如果香港在经济发展层面接二连三被深圳广州超过之后，恐怕其他的优势也会慢慢崩溃。因为一个城市的精气神如果被彻底打垮了，又没有能力及时纠错，那么，脚下就是万丈深渊。

一方面，香港的高房价对经济的发展造成阻碍，中小企业艰难求生，创业氛围稀薄；另一方面，香港的人口在迅速老化，青年数量下降，出生率萎靡不振。

香港特区政府统计处2018年2月12日出版的人口统计报告显示，2016年香港青年人数约78万，占全港人口的11.1%。青年人口数十年内减少近10万人。

官方数据显示，香港是世界上出生率最低的地区之一。可见，高房价确实是最好的避孕药。

香港的未来充满变数，发展高科技产业的最新时机或已逝去，日本在上世纪90年代房价大跌的阴霾正在迫近，更让人恐惧的是：日本也是在1990年以后，由于人口结构的老龄化造成了一系列的经济、社会问题。

香港，会有一个怎样的未来？

犹记得2002年，香港经济萧条期间，时任财政司司长的梁锦松在宣读他的首份预算案后，朗诵起《狮子山下》歌词；而后时任国务院总理的朱镕基向香港市民深情吟诵起这份歌词，号召香港人民发扬狮子山的精神，使狮子山终成为香港精神的象征。

今时今日，香港是否还能如歌词中所写那样：

我哋大家，

用艰辛努力，

写下那不朽香江名句。

无论如何，还是希望香港顺利转型，度过难关。