楼市寒冬之下，这个城市凭啥一直涨涨涨？

近期公布的全国70个大中城市房价指数显示，贵阳新建商品住宅价格指数环比增幅为4.2%，为全国70个城市的第1位。观察历史数据，最近三个月其房价增幅排名不断递进，比如说8月份为第23位，9月份为第4位，而现在10月份则为第1位。

从今年房价指数排行看，这是贵阳第一次出现增幅排行第一的现象。客观看待此类现象，并研究相关规律和特征，显得很有必要。

贵阳已升级为投资首选

若是下载过某小视频APP的，可能会发现一种很有趣的现象。一些所谓“火山友”会的朋友在上面发一些类似上海陆家嘴、重庆朝天门等都市高楼照片，部分网友会评论：呀，这么高的楼，这肯定是贵阳呀！

要知道，这种评论其实是带有戏谑和调侃意味的。其潜在含义是，贵阳这几年楼是造得挺高的，但并不入流。类似的调侃还有很多，类似关于贵阳的超级大盘等。

不过一个不争的事实是，从房地产发展的角度看，贵阳越来越成为一个颇受关注的房地产市场。这两年包括贵阳的观山湖区、花溪区等，都涌入了一大批购房者和炒房团，尤其是类似贵阳已开通地铁的相关区域。包括地产商也越来越重视贵阳市场，包括恒大等企业这两年也在此类城市纷纷布局文旅地产。

这种变化是这两年非常明显的，其他城市也经历过，比如说合肥。过去很多人都不看好合肥楼市，但合肥楼市这两年崛起了。后来则是南昌，再是长沙，到现在则是贵阳。这样一种城市之间的递进和演变关系，或暗示了一个市场规律，即过去所谓“矮个子”的省会城市，这两年都茁壮发育了，市场魅力也更大了。

所以类似贵阳市场越来越受外部的关注。很多人为什么去投资贵阳市场，其中一个很普遍的心态是，作为省会城市，即便是有政策管控的情况下，其房价也是不高的。

▲贵阳夜景

从实际情况看，贵阳类似观山湖区的新开项目，均价总体上在1.1万-1.3万的水平。这个均价是什么概念呢？实际上目前很多地级市和县城，新开盘项目也是要超过1.5万元的水平。所以从省会城市的角度看，贵阳房价确实不能说贵。

这次国家统计局公布的数据，既有偶然性也有必然性。偶然性在于下一次公布数据时，贵阳房价增幅可能就不在排行第一的位置上了。但必然性是，此类城市已经很明确地进入了房价“涨易跌难”的通道之中。

房价上涨的逻辑是什么？

如果观察过去几年房地产市场规律，类似贵阳市场，无论是从投资角度还是研究领域里，都属于不知名的城市。但这两年类似城市的表现，需要我们重新审视它们，尤其是要研究其房价上涨背后的逻辑。总体上看，这涉及到了城市成长和政策管控两个因素。

从城市成长的角度看，贵阳在这两年城市发展较快：

第一、交通区位优势明显改善，尤其是借高铁等概念，成为华东、华南、中南进入西南的重点枢纽城市。

第二、城市文旅资源的“香饽饽”效应明显释放。类似花溪等旅游资源这两年热度明显上升。

第三、新型产业导入速度较快，类似大数据、互联网金融等产业加快进入，实际上城市产业结构在快速调整。

而从政策方面必须看到，房地产调控所产生的威慑力是不够的。比如说今年5月份，贵阳发布了《关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》。此政策规定，在贵阳市购买的新建商品住房，3年内不得转让，购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

但这个政策效果如何呢？从实际观察来看，第一、购房者不急于套现，所以并不是太理会限售政策。第二、类似限售时间点以购房买卖合同为准，那么所谓3年内的静止期其实也不是很长。

所以在此类逻辑下，我们可以看到，贵阳的市场交易总体不错，而房价也随之快速上涨。尤其是在目前全国房地产市场持续降温、各地降价的情况下，贵阳房价涨幅排名第一，多少还是比较显眼的。

“爽爽贵阳”也应该体现在住房市场上

之所以提贵阳市场，就在于这几年和贵阳类似的城市非常多，比如昆明、南宁、太原、济南、哈尔滨、银川、兰州、长春，基本上属于弱省会城市。这类城市过去并不是热点城市，但这两年房价涨幅相对较大，在全国70个城市房价指数排行中频频排到了前列位置。

若按照过去的调控逻辑，贵阳房地产政策肯定是要管控的，所谓“枪打出头鸟”。但当前是有特殊性的，主要在于全国房地产市场正面临降温。所以如何看待贵阳房价增幅全国第一的现象，需要不同的视角和观点。

正如前面提到的逻辑分析，必须承认，城市的发展和人的成长有一定的相似性，类似贵阳市场正处于青少年发育的阶段，这两年快速成长。过去被调侃为“矮个子”，但这两年长个子了，自然也容易引起大家的关注。

真实的情况在于，城市快速发展的时候，土地资源的稀缺性价值不断发掘，市场预期也开始转变。所以从这个角度看，房价过快上涨可能是此类城市必须经历的一个周期。

另一方面，过快的房价上涨终究是和民生保障的目标、和“房住不炒”的调控思路相违背，所以管控依然是必要的。除了一些常规的管控思路外，也可以适当加入到部分创新试点政策框架之中。

比如说，2017年8月份住建部确定了第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此类试点名单中并没有贵阳，但贵阳当前市场走势越来越和这13个城市类似。

所以逻辑上说，可以加快启动第二批试点城市，积极把贵阳等城市纳入到改革试点的框架之中。

贵阳过去的城市名片是“爽爽贵阳”，实际上那时候还没被高房价所困扰。而这两年，城市发展的逻辑在变化，就需要我们不断审视城市发展战略和房价管控战略。

要走出传统的打压房价的模式，积极研究新策略，进而实现更低居住成本和更好居住水平的目标。这也应该是“爽爽贵阳”名片所应具备的特征。