广佛若共建“超级城市”，可与京沪一较高下？

广佛互动的关键词正从“同城化”升格为“共建超级城市”，这将是一个经济总量超过京沪的超级城市经济体，佛山也可视为广州巩固城市地位的一大筹码。

目前，广佛“超级城市”的概念受到众多龙头房企的认可，广佛交界地带的非限购片区成为房企攻城略地的主战场。这其中，位于顺德的龙江镇，值得一看。

一个恢宏的大时代已经来临，你是否已经觉察到？

港珠澳大桥开通了，广深港高铁开通了，珠三角新干线机场批了，穗莞深城际、深中通道、虎门二桥也在紧锣密鼓建设中，珠三角即将迈入一个史诗级的湾区时代，与旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区比翼齐飞，共同主导全球治理。

每一次国家战略的升级，都会带来一次城市格局的洗牌，正如改革开放成就了深圳，浦东大开发成就了上海，京津冀协同发展推出了雄安，粤港澳大湾区又将把谁推向历史舞台的中央？

作为种子选手的广州，该如何应对激烈的城市竞争，其最大筹码是什么呢？

两个字——佛山。

毋庸讳言，今天的广州，在城市综合实力上与京沪已存在结构性差距，广州要巩固其一线城市地位，困难重重，幸好广州还有一个极为亲密的盟友，那就是佛山。

打开地图可以看到，广佛两城的核心区相距只有20公里，市区已经实现无缝连接，并于10年前开通了中国第一条跨城地铁，每天有近百万上班族穿梭在这条地铁上，这种近乎零距离的双子城结构世界罕见。

不仅如此，广佛未来还将有10条跨城地铁连接，这种联系密度超过中国任何一对双子城，也毫不逊色于城市内部的联系，正如广州市内的天河与越秀。可以说，广佛两城已经水乳交融、难分你我，完全可以视为一个城市参与国际竞争。

相比而言，北京、上海都缺乏这样的双子城条件。苏州与上海的核心区距离超过70公里，廊坊与北京也超过50公里，只有广州与佛山才存在共建“超级城市”的可能。

01 广佛若成为一体，经济总量可比肩京沪

来看看广佛两市政府层面对共建“超级城市”的互动情况：

2016年11月，佛山市党政代表团拜访广州时，时任省委常委、广州市委书记任学锋提出，广佛两市要加紧在产业合作上下功夫，打造“超级城市”，共同参与全球竞争。由此，广佛同城已经进入“深层次发展阶段”

2017年9月，两市共同印发的《广佛同城化“十三五”发展规划（2016—2020年）》提出，要将广佛地区建成面向全球、服务全国的国际大都市区，成为引领和支撑珠三角建设世界级城市群的核心引擎，“超级城市”已跃然纸上。

2018年7月20日，佛山市委书记鲁毅表示“广州是珠三角参与粤港澳大湾区建设的最强发动机之一，广州的迅猛发展就是佛山的重大机遇……佛山将紧跟广州的步伐，广佛同心携手提升广佛超级城市的国际竞争力。“

毫无疑问，广佛地区过去的关键词是“同城化”，现在的关键词是共建“超级城市”，这意味着广佛两地的关系进入了更高层次，让人振奋的是，这个“世界级超级城市体”的想象空间太大了。

——从GDP开始，干一票大的。

据广州日报数据和数字化研究院今年发布《广佛同城发展报告》，广佛同城化启动以来，佛山GDP从2008年的4378亿元，增加到2016年的8630亿元，增幅达97.12%，近乎翻了一番。

而根据最新的2017年全国城市GDP情况，排名第一的上海是30133.9亿元，第二名的北京是28000.4亿元。但若将广佛两地作为超级城市体合计，2017年GDP总量足足达31052.7亿元，已超过上海、北京，成为全国最大的城市经济体。

这样算来，从GDP层面，广佛“超级城市”已经躺赢大湾区。

——广佛将有10条地铁全线贯通

广佛两城的市中心直线距离不过20多公里，这可远比广州主城区和外围的增城、南沙亲密。

更重要的是，广佛双城未来的轨道交通密度，还有望超过广州内部之间的联系，因为两城之间至少会有10条地铁实现对接，而规划中的广州中心城区到外围区的地铁也就三到五条。

2016年12月，佛山首次对外披露了《广佛两市轨道交通衔接规划》，未来佛山将有共计10条地铁线与广州地铁线网中的13条地铁线实现无缝对接。而作为国内第一条开通的跨城地铁，广佛地铁业已运营了8年。

——外地房企对赌大湾区，佛山成最大风口

要说对区域价值的判断，开发商的触角肯定是最敏锐的。去年以来，随着粤港澳大湾区上升为国家战略，很多从未踏足广东的外地房企纷纷进驻珠三角，而得益于广深严格调控，环广州与环深圳地带彻底激活，这其中最大的风口当数佛山。

数据显示，2017年，佛山共卖出了105481套住宅，面积达1186㎡，远超广州、深圳。与此同时，土地市场吸金约925亿元，同比上涨54.6%，刷新了近9年来的最高纪录，楼面价亦大步迈入万元时代，与广深的冷清形成鲜明对比。

02 南海已贵，下一站顺德

自古都说，近水楼台先得月。广佛融合最先享受到利好的自然是广佛交界的地带——南海区，就是早年承接广佛同城化利好的第一站，房价自然是蹭蹭往上涨。像千灯湖片区，不乏均价2.5万元/㎡以上，甚至3万元/㎡的新盘，这价格摆在广州的增城和南沙都能压倒一大片。

那么，现在是否还要盯着已经大热的南海呢？非也。房地产行业有句老常话叫做“一片空地，那叫投资；配套都有了，那叫追涨；社区成熟了，那叫接盘。”

优秀的投资者向来是善于分析局势，找出尚存的洼地，布局下一个热点的。

——价值高地，顺德房价仍处洼地

最新数据显示，8月佛山一手住宅成交乏力，量价齐跌，其中南海以3759套成交排第二，环比跌12.5%，而顺德却以6132套成交量成为网签冠军，环比上涨0.5%。这已经是今年下半年以来，顺德第二次成为全市销量之首，而此前基本是南海的成交领先。

价格方面，顺德相比南海目前也有明显的洼地优势。而就顺德本身的经济实力与区位价值，在房价上完全有条件与南海拉平。

——放眼广佛超级城市，顺德GDP排第4

还是说回GDP。2017年顺德的GDP达3059.3亿元，跻身广东十强区，不仅是佛山市之首，与广州十一区相比，也仅次于天河、黄埔、越秀，在广佛“超级城市”中排行第四。不仅如此，顺德还拥有两家世界500强企业，且均为民营企业，这个成绩在广东省内仅次于深圳。

再说交通，广佛之间第二条跨市地铁——7号线一期工程西延顺德段，已在2016年6月正式动工，计划2020年建成并试运营。资料显示，未来顺德还将建设9条城市轨道交通，4条城际轨道，全面走进轨道时代。

如此看到，广佛“超级城市”的下一站洼地，非顺德莫属了。

——龙江划入顺德北部片区战略，不限购、不限购、不限购

2015年，顺德确立了北部片区一体化发展战略，将成为区内优先发展对象，除了覆盖陈村、北滘、乐从，龙江也将作为西翼商贸提升板块纳入规划，将打造龙江泛家居组团。

另一边，去年5月31日，佛山楼市限购升级，与广州接壤的各区基本被限，其中就包括顺德的北滘、陈村、乐从和大良。

03 龙江——广佛非限购区最亮的那颗星

发现了吗？放眼顺德北部片区且毗邻广州的几个置业板块，龙江可以视为非限购区内“最亮的那颗星”。

数据显示，与北滘一样，龙江也是一个超级产业强镇。去年发布的“2017年度全国综合实力百强区”中，佛山顺德超过南海排名第一，其中龙江在全国百强镇中第35，在顺德区仅次于北滘。

“藏富于民”是外界对顺德最深刻的印象，这一点在龙江体现得非常明显。自1977年中国第一张沙发诞生于龙江开始，龙江就成为中国现代家具产业的发源地。发展至今，龙江家具产业集群已成为中国最大的家具生产基地，亚洲最大的家具材料集散中心。目前，龙江一个镇的家具制造产值超过200亿元，材料交易额超过400亿元，规模上甚至超过了很多中西部地级市。

近年来，龙江没有满足于现状，还积极拥抱互联网与新经济。数据显示，全国网购家具的35%来自龙江镇，龙江也成为佛山首个国家电子商务示范基地，并通过产业聚集优势获得了阿里巴巴的青睐，与阿里达成合作关系。

值得一提的是，龙江并非一个“孤岛”，对外交通十分便利，半小时经一环即可30分钟通达千灯湖板块；经龙乐路20分钟通达佛山新城，经广州绕城高速30分钟通达广州番禺。

此外还有两条城际轨道：广佛江珠城际及肇顺南深城际，交汇在江龙，并设立顺德西站。同时，龙江镇府在积极争取佛山地铁5号线南延段设置站点，若计划实现，未来龙江可通过地铁换乘，将进一步融入广佛深地铁网络。

发达的民营经济创造了巨大的民间财富，加上大湾区的利好和不断升级的交通配套，催生了大量的改善需求与投资需求，这为龙江的房地产市场带来了想像空间。正是看准了龙江的产业实力、区位价值与洼地效应，近年来已有中海、碧桂园、保利、恒大等多家全国龙头房企进驻龙江，显示龙江的价值已获得顶级房企的认可。

可以说，在各大龙头房企一致看好大湾区的时机下，作为非限购区的龙江，可为聚集到大湾区的资本提供一个不可多得的入口，这可能是外地房企与外资买家抢滩大湾区为数不多的的机会。

目前，龙江新房的均价大约在两万左右，相比南海还有很大的洼地效应，且目前在售新盘并不多。不过，接下来陆续会有全新盘面市，其中就包括今年1月份刚拿地的中海•龙江云麓公馆。

该项目位于龙江北华路与东华路交界处，是中海地产首入龙江之作。据透露，年初拍地时，该地块吸引了近10家房企争抢，竞拍长达1个多小时，可见其市场价值广被看好。

而说到中海地产，相信已无须赘述，我们所熟悉的香港迪士尼乐园、迪拜棕榈岛、澳门旅游塔、北京水立方、欧洲第一高楼俄罗斯联邦大厦等，中海都参与了工程建设，可谓具备国际级的建筑水平了。

在广州，有中海东山广场、中海名都花园、中海云麓公馆等深受老广的信赖和好评；在佛山，中海万锦豪园、中海千灯湖1号、中海寰宇天下等高端住宅精品深受市场认可，让中海连续多年居佛山销售额前列。

买房不管是自住还是投资，都不能忽视物业质量。中海物业在香港拥有极高的美誉度，成立30年，拥有完善的系统管理，香港机场大楼、海关总部均由中海物业提供服务。

而拥有好物业，升值自然快。据了解，中海地产的物业一般都是同片区里升值最快的，二手房增值可达3倍多，远超其他社区的增值幅度。例如佛山中海寰宇天下，2014年首开售价仅1.1万元/㎡，目前二手均价已达3.6万元/㎡，增幅达3.3倍。

广佛“超级城市”即将在大湾区崛起，顺德接棒下一站价值洼地，中海•龙江云麓公馆能否刷新区域人居产品高度，再树标杆，我们拭目以待。