中央给深圳发了个大红包 光一条土地政策就价值2万

1、重磅政策的“土地大礼包”

11日傍晚，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，给深圳特区成立40周年发了一份大礼包。

这份文件给予的政策支持涵盖许多方面，我们就不一一解读了，毕竟许多内容对普通市民的影响不是很大，大家有兴趣自己去了解就好了。

但是这份文件中有一个点是跟大家息息相关的，那就是支持深圳在土地管理制度上深化改革的政策。因为土地供给，关系到房价涨跌。

《实施方案》的第四点“支持在土地管理制度上深化探索”中提到：

（1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

（2）支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

（3）支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

（4）探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

（5）深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

（6）支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。

（7）试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

上述7个小点中，最重要的是前面3小点，因为它们对于深圳未来增加土地供应会有积极的助推作用。

2、深圳获得62平方公里潜在建设用地

第一小点的意思是说，深圳以后要将基本农田以外的农用地拿来开发，不需要经过国务院和广东省政府审批，深圳市政府自己就可以审批了。

老范查询了相关资料，目前深圳全市（不含深汕合作区）的农用地面积有870平方公里，永久基本农田面积3.04万亩，折合20平方公里。

也即是说，按照这一政策，深圳市政府手里头可以拿来开发建设的潜在土地面积达到850平方公里，约占深圳全市总面积的40%左右。

当然了，由于这870平方公里的土地中，有788平方公里属于林地，都分布在山地和丘陵，与深圳市基本生态控制线内的土地相重合，所以不太可能拿来开发建设。

但是扣除掉永久基本农田和林地之外，深圳剩下的耕地、园地等农用地面积，仍然62平方公里，比目前深圳全市剩下的未开发建设用地总量还要多出将近一倍。

据了解，目前深圳的居住用地面积仅占建设用地总面积的22.6%，远低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准》中25%-40%的下限标准，难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。

所以今年年初的时候，深圳提出到2035年要将全市的居住用地面积提升到占建设用地总面积的25%。

但是从现实情况来看，由于深圳已经划定了要保留30%以上的工业用地作为建设用地，所以如果没办法获得新的增量建设用地，深圳未来是很难完成这一目标的。

而现在国家授予了深圳能够审批将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的权限，也就意味着帮深圳解决了获取新增建设用地的出路，未来深圳建房子的土地，可能就是从这里面获取。

根据最新的数据，目前深圳全市（不含深汕合作区）的建设用地面积是976平方公里，22.6%则意味着深圳目前的居住用地面积为220.576平方公里。

按照目前深圳全市2200万实际管理人口来计算，目前深圳每平方公里居住用地大约可供10万人居住。以这个标准来计算的话，62平方公里的居住用地则可供620万人居住。

当然了，要增加居住用地的时候，还能相应增加道路、公园等市政配套用地，所以这62平方公里的土地不可能全部拿来建房子。

那么假如在2035年深圳把这62平方公里的农用地全部转为建设用地，然后再令居住用地面积达到建设用地总面积的25%，那么深圳的建设用地和居住用地面积将分别达到1038平方公里和259.5平方公里。

259.5平方公里比起现在220.576平方公里的居住用地，还是增加了38.924平方公里，大概也能够容纳389万的新增人口。

所以这一政策，不仅给深圳未来的进一步发展提供了空间，也为政府抑制房价和增加公共住房建设提高了土地，可以说是意义非凡。

如果要估算这一政策的价值，现在深圳关外偏远地方的宅地出售价格大约是每平方米3万多元，62平方公里的土地市场价格高达2万亿人民币左右。

厉害吧？中央这条政策，等于给深圳发了个2万亿元的红包，这份大礼够厚重呀！

3、深圳未来的土地政策将更加灵活多样

第二和第三小点虽然没有第一小点那么重磅，但是对未来的潜在影响力依然十分巨大，因为它赋予了深圳能够更加灵活多样的利用现有建设用地的权限。

第二小点在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。它的意思是说，深圳以后可以审批工业和服务业混合使用的新型土地。

长期以来，我国的土地使用制度都是按照产业性质来划分的，比如说农业用地、工业用地、商业用地和居住用地都是壁垒分明的，除了一个商住混合用地允许商业用地和居住用地混合使用外，其余都不能互相掺杂。

这在以前是没有毛病的，因为传统的工业大多是带有污染的，根本没办法跟商业用地混杂在一起使用。

但是随着社会的发展，一些新型的工业并没有污染，也可以在高层建筑中生产，所以就让工商混合用地的出现变成了可能。

这种新型用地模式的出现，将能够极大增加土地的利用效率，对于深圳这种土地紧缺的城市来说，意义十分巨大。

由于深圳此前划定270平方公里的“工业用地红线”，所以在要保留足够多工业用地的前提下，又要大幅增加居住用地，就极大挤占了商业用地的增加空间。

而现在国家赋予了深圳推进二三产业混合用地，就给予了深圳根据现实情况灵活变通的可能，届时将可以在不挤占工业用地的情况下，增加更多的商业用地。

第三小点支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

这个小点看起来比较笼统，大概的意思是说让深圳想办法规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题等问题，但是没说具体可以怎么搞。

其实这种就有点像当年建设经济特区时，邓小平说：“中央没有钱，可以给些政策，你们自己去搞,杀出一条血路来。”

现在规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题，都是比较棘手和头疼的问题，但是国家还没有正式出台比较明确的政策。

所以这句话，就等于是让深圳去先行先试，研究看看有什么办法解决，等于是赋予了一定的灵活操作空间和试错的容忍空间。

大家都知道，改革开放40多年来，深圳由于发展速度过快，远远超出了当初的规划，所以在城市发展过程中，也遗留下了诸多的问题。

比方说之前制定了一些规划，限制死了一些土地的利用，但是现在的城市极度缺地，要怎么去调整之前的规划，也是一个需要探索研究的问题。

另外像城中村违建等历史遗留用地，在深圳也是非常严重的问题，因为违建数量实在太大了，要全部没收拆掉不现实，不想办法转正又遗留下许多管理难题。

以上种种，都是深圳未来需要去解决的问题，但是又没有现实案例可遵循的难题，所以中央让深圳想办法去解决，终归是好过拖着不解决。

而这些问题一旦得以解决，将能够让深圳盘活更多存量土地，用于未来城市的发展，同时对于增加房源供应和平抑房价也有很大的积极意义。