广州楼市调控率先松动了吗？

10月19日，有消息称广州南沙、增城、花都等区放开限价限购，朋友圈里许多房地产中介在沉寂了大半年之后，突然又活跃起来，所谓的“取消限价”成为中介鼓吹房地产大涨的重要理由。甚至有消息称，这次解除限价的范围是广州全市。

很快广州住建委就在网上作出了说明：

近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导，同时，按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。

根据住建委的表态，首先，确实存在新建商品住房预售和网签价格的调整，根据新浪房产援引住建委内部人士的话称，以开发商实际申报价格为准，原则上只能下调不能上调；其次，不存在取消限价，现有的各项调控措施，仍然会坚决执行；此外，调整新建商品住房预售和网签价格，目的是为了防止开发商企业拆分价格报备，换句话说，就是整治广州房地产市场存在的“双合同”问题。

失去基础的“双合同”

房地产市场的“双合同”问题由来已久，从去年开始，为了遏制房地产市场新一轮上涨，广州执行了严格的一手房限价政策，严厉程度超过以往，甚至存在新房与二手房价格倒挂近一倍的奇怪现象。

在限价措施之下，开发商受到的影响最大，为了保证利润，开发商往往会和买房者签订两份甚至多份合同，一份合同的价格按照政府规定的“备案价”，而实际成交价与备案价的差价，将会以“装修款”等名目签订合同，这些“装修款”价格往往是虚高的，为了弥补实际成交价和备案价之间的差价。在房价上涨的阶段，房地产投资者往往会和开发商达成默契，采用“双合同”的形式，开发商可以在一定程度上摆脱备案价的限制，购房者也可以在资产价格较低的时候尽快入手。

但“双合同”也存在很大的风险，对于投资人来说，“双合同”会增大资金杠杆的压力，备案价低于实际成交价格，根据备案合同，购房者能够从银行拿到的住房贷款就少了很多，要依靠其它的借贷手段来补充，有些购房者甚至选择借现金贷、消费贷，这样做风险非常高。在房地产价格快速上涨的阶段，房产增值速度能够跑赢综合借贷利息，投资者还能获得收益，一旦房价趋于平稳或者开始下跌，投资者就会面临爆仓的风险，原本符合各方利益的“双合同”就失去了基础。

比如，十一前后各地出现的房地产市场维权现象，名义上来说，是因为所谓的装修“货不对板”，但实际原因大家心照不宣，主要就是因为开发商降价造成投资者收益率下降，甚至无法覆盖贷款利息，这或许也是这次备案价调整的直接原因。

在快速上涨时期，限价确实可以在一定程度上起到限制一手房价格的作用，即使通过“双合同”，房地产开发商也不能把价格完全控制在自由交易价格的水平，但是在房地产市场调整期，让房地产价格回归真实或许更加重要，广州此轮调整，总体上还是一种“排雷”和“纠偏”。

为什么是广州？

当然，中介之所以如此兴奋，关键在于，这次广州市备案价格调整可能是房地产市场松动的一个信号。早有消息称，厦门原本计划放松限购，但是7月中央定调坚决遏制房价上涨，这一政策试探最终不了了之。因此，全国都在紧盯广州这轮调整的结局究竟如何。

虽然也有评论认为，在二线热点城市全面调控的背景下，广州作为一个一线城市断然没有放松调控的理由，但实际上，广州同许多二线热点城市有一个相似之处：在所有一线城市中，广州是唯一一个既需要向国家缴税，同时也需要向省缴税的城市，这意味着广州地方财政可能面临较大的资金压力，并最终转移到土地出让上来。

《财经》发文指出，广州郊区松动限价，有一点试探的意味，看中央是否能给一点松动的空间。这对于其它的二线城市有很大的意义，《中国2017年度财政预算执行报告》显示，对土地财政依赖度最高的前五大省份分别是浙江、重庆、江苏、山东和江西，其中浙江高达113.5%。文章进一步认为，广州一旦实现破局，有可能联动珠三角和其它二线城市开放限价。

政策是否会松动？

但这种松动论仍然缺乏事实佐证，实际上，备案价格调整对于房地产的影响，还远远没有达到放松调控的程度。判断房地产市场的政策走向，投资者更应当关注另外三个指标：限售、货币和信贷。

对于某个具体城市来讲，限售的影响相对比较明显，特别是对于一线城市的周边地区和二线热点城市。比如厦门，在前一段时间，厦门加大了限售力度，造成周边城市资金无法涌入，楼市和土地价格下调很明显，有些地区地价甚至出现了腰斩，这是一个值得注意的现象。

但是对于整体市场，限售产生的影响就很有限了，这时候还需要考虑货币和信贷规模。值得注意的是，我国前几轮房地产市场暴涨都是出现在大规模基础货币投放之后，超发的货币在结束了货币政策刺激的使命之后，流入了房地产市场，推高房地产价格。但现阶段出于削减和稳定金融杠杆的需要，我国发币速度明显放缓，9月份广义货币的增长速度是8.3%，基本和名义GDP持平，今年平均水平也大概在8%多一点，这个发行速度几乎逼近历史最低值，紧货币的政策基调短期内应该不会改变。

信贷规模的影响特别巨大，这直接与房地产市场投资逻辑相关。大部分投资者在投资房地产过程中还是要依靠杠杆，房地产贷款利息就构成了最主要的投资成本，如果这个成本太高，房地产上涨的收益无法覆盖，投资者就失去了投资逻辑。但也正因为影响很大，政策在使用信贷调控手段时往往比较谨慎。收紧信贷有两种手段，一种是控制房地产贷款总额，另一种是直接提高利率，两种手段最终都会通过融资成本表现出来。判断广州市场，乃至全国市场调控的走向，关键要紧盯信贷指标，这一点还需要在接下来一段时间内作持续的观察。

但可以肯定，房地产市场的稳定对于中国经济而言至关重要。房地产调控关系到国家经济转型升级，甚至未来几十年的国运，在这样一个大背景之下，一切政策、预期和投资决策，都应该保持一种高度的警惕。