马光远：再谈当下该不该买房

最近一段时间，中国房地产市场出现了许多变化：

政策方面，8月中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨，各地启动多轮房地产市场整顿专项行动，9月有报道称，住建部要求部分地区研究逐步取消商品房预售制度，北京住房公积金新政“认房又认贷”，10月，国务院常务会议要求部分地区尽快取消棚改货币化安置，政策不断深入。

房地产企业同样艰难。今年，防范系统性金融风险要求各部门进一步降杠杆，中小房地产企业面临巨大资金压力，在最近的内部会议上，万科董事局主席郁亮也在高喊“活下去”，让所有房地产商不寒而栗。今年上半年全国近800宗土地流拍，也从侧面反映了房地产企业资金面趋紧的情况。

大环境的转变也充分在房地产交易市场中体现出来。入秋以来，往年如期的“金九银十”不再，二手房遇冷，业主放盘增多，但市场观望情绪依旧浓厚；新房市场，房地产开发商利用黄金周大力促销，优惠力度惊人，然而变相降价使得各地业主维权事件偶有发生。

当下中国面临的房地产市场趋冷究竟是一个阶段性的调整，还是整体趋势发生改变？对于即将买房的年轻人和刚需客来说，现在是不是一个“抄底”的好时机呢？带着这些问题，我们再一次请教了财经郎眼的老朋友、著名经济学家马光远先生，看看他对房地产市场走势有怎样的解读。

Q：您怎样看待今年以来房地产市场的变化？

马光远：我们这一年多的时间都在说房地产市场“变天”，说2018年房地产市场很困难，现在市场基本上就在往这个方向发展，只不过房地产是一个很大的市场，这个过程需要时间。

现在来看，首先，短期内整个房地产市场出现调整，基本是定局了，也就是说，“天”已经变过了。

其次，有人问现在要不要买房子？现在肯定不能买房子。这种环境下，一般情况，市场需要2—3年时间去调整。其实这个市场的节奏比我预期的节奏，已经滞后很多了，我以为从今年3月份过后整个市场应该就基本停滞了，到下半年应该会出现明显的下跌，但是不完全如此，所以现在房地产市场的发展还是超出了我的预期的。

不过现在的情况还不算最坏，行情最坏可能要到2019年，2019年大家会看到很多地方出现明显的降价。而现在你所看到的价格调整，有相当一部分是虚高造成的。

第三，现在开发商高喊“活下去”，大家千万不要被这种论调所迷惑，开发商在很多情况下讲这种话，完全是跟政策做博弈。万科远远没有到活不下去的程度，“活下去”这三个字不应该是万科喊出来的，它不存在生存的问题。但至少从目前的情况来看，有大量的中小微房地产企业很困难，市场在洗牌，这是毫无疑问的。

但这个事传递出的信号是，大家对整个市场的判断已经逆转，尽管我们从数据上看，似乎有些城市还在涨，但是不要被这种假象所迷惑，整个市场在降温，这是一个定局。

第四，房地产市场不能一概而论，中国的房地产市场是一个区域市场，有价格很高的城市需要调整，也仍然有价格被低估的城市，但无论如何，房地产市场大气候就是已经入秋、马上入冬，房价暴涨短期结束。

Q：现阶段该不该买房？

马光远：对于现在的年轻人来讲，比如在中心城市，要不要买房子，关键看几点：

第一，如果是刚需买新房的话，要看限价程度，比如二手房现在是2万，新房限价1.5万，我觉得可以买，但如果限价没有那么大，就不用买。

第二，投资性买房可以暂时画上句号。而且持有房产较多的人应该减持手中的房产，特别是热点一线城市的高净值人群。

第三，理论上有增值空间的城市仍然可以买，但是空间会越来越小，在市场环境已经变化的情况下，不要去赌不确定性，不要想着捡漏。

总体而言，对于有需求的人来说，有的是机会，建议等到明年3月份以后，再观察政策如何变化，宏观经济环境如何变化，房地产市场如何变化。至少现在可以肯定地说，买房子不用着急了。

长远来看，我对中国经济一直很乐观，但也必须承认，短期内市场的不确定性很大，我们要有一个心理准备。毕竟一套房子，作为一个足以影响到人的一生的高价商品，一定要慎重，不要在不确定的市场环境下做出选择。