碧桂园爆发维权潮！未来中小房企将会有多惨
金融智库降价，甩卖，活下去！
开发商在加速回款自救；
购房者为“一房多价”拼命呐喊；
厦门，广州，杭州等城市变相降低落户门槛；
曾经的金九银十，转瞬间就变成了打砸售楼处！
曾经各地对投资客的严防死守，变得暧昧不清！
天底下没有新鲜事，有的只是换了一种方式的历史重演。
09年如此；14年如此；
如今，我们又来到了这样的历史拐点。
01
碧桂园售楼处被砸！多地爆发维权潮
刚刚，本该是售楼高峰期的国庆黄金周，各路地产公司卖楼热火朝天的好日子。
谁曾想，销量下滑就算了，还成了碧桂园又一个噩梦的开始。
江西上饶的业主因不满开发商降价促销，原价1万/平的精装修如今变成了7000元/平的毛坯，从而怒火中烧，集体打砸售楼处。
场面几度失控，而多名业主在混乱中受伤就医。
紧接着，江西吉安的业主们这个国庆也没有闲着，房价开盘1万3，如今仅仅过去2个月，售价就变成了8800。
于是集体走上街头，向市政府呼救，要求碧桂园“退还血汗钱”.
除了江西，其它城市的碧桂园业主们同样非常激进，走向了围堵售楼处的维权之路。
比如上海浦东惠南碧桂园南郡的项目，售价从3.5万直接降价至2.6万，房价突然下调25%，业主们表示受不了。
同时，碧桂园在安徽，南京等多地集体降价促销，引起了当地业主们的极大不满。
安徽碧桂园都荟，毛坯的备案价为10500元/平方米，第一次降价后价格为7800-8200元/平方；紧接着又在总房款上再降4.5万元；
南京宝华碧桂园大学印象，前期精装修均价15500元/平，如今毛坯均价1.1万/平；
作为深耕三四线的碧桂园来说，随着货币化棚改的逐渐退场，此时迅速回款退场，自然是最理智的选题。
但如今却步入了进退两难的境地，降价卖房，前期购房者维权退房；不降价吧，跑路时机说没就没了。
显然，自碧桂园多起坍塌事故后，如今业主们的不依不饶再次将碧桂园推向了风口浪尖。
02
恒大降价促销，维权并非碧桂园一家
那是不是只有碧桂园在加速离场，只有它们家的购房者更加不讲道理呢？
显然不是！
按照过往经验，楼市降价维权很少单独出现，一般呈现多家公司，多个城市的联动效应。
自然，面对没有契约精神的维权大军，躺枪的当然不止碧桂园。
据合肥泰禾集团地产公司一位负责人表示：“公司的项目一直走的高端路线，起初宣传的销售价格为2-2.2万/平方米，但实际均价只有1.9万。”
“而在最近的促销活动中，公司只是将其中一栋楼的一种户型标出了1.5万/平的售价，但前期业主们依旧没有放过他们。”
这位负责人抱怨道：“涨价的时候也没见业主补钱给我们，但是一降价业主就来维权。”
在9月26日，万科在厦门的楼盘“首开万科白鹭郡”，就因为一次性降价幅度太大，在国内掀起了轩然大波。
因为去化困难，原来500万的精装大别墅，如今毛坯中间套一口价278万，边户一口价298万。
这也与万科董事长郁亮的顾虑一拍即合，公司2018年回款6300亿的目标还没有完成一半，如果回款不完成，那就什么都不用干了。
恒大更是从9月开始，率先在全国范围发起了大型促销活动，全国536个楼盘，一起发力。
部分城市“购房89折优惠+首期5%+额外98折+恒房通购房券再减3万元”。
目前，恒大，碧桂园，万科，是今年国内销量前三的房企，也是政治嗅觉几乎最灵敏的三家公司。
当最稳健的万科都只求活下去，碧桂园逃命似的降价抛售，开发商的苦日子或许才刚刚开始。
03
万科，碧桂园，恒大到底在担心什么？
春江水暖鸭先知！
万科，碧桂园，恒大们一定是看到了即将到来的风险，才选择迅速回款自救。
碧桂园粗暴的跑路方式可以理解。
作为宇宙第一房企，这两年步子迈得太快，摊子也铺的够大，而且存货基本都在三四线。
随着货币化棚改的逐渐退场，需求本就不足，再加上厦门，合肥，南京等地二手房已经降价，剩下的投资者越跌越不买的心理。
致使这些城市的房子销量锐减，资金回笼不了，但负债的利息还得还，员工的工资还得发，工程款还要付。
也就是说，只要房价不涨，房子越早卖出去越划算；与其一直捂盘支付利息成本，倒不如将这个成本转化成折扣增加销量。
否则，当真正的楼市寒冬来临的时候，可能会因资金链问题倒在血泊中。
曾经，连中介都躺枪的09年和百大房企接连挂掉的14年，哪次不是同样的问题。
前两年扩张太快：负债太多——➤调控进入深水区：贷款渠道变少——➤房价下跌：开发商降价促销——➤降价促销：前期业主打砸售楼处——➤越跌越难卖：开发商回款跟不上——➤资金链断裂：工程款无法支付——➤楼市烂尾：业主开始长期维权
消息显示：目前除了银行，信托，P2P等，房企的融资渠道再次收窄。
多家证券公司明确表示，股票质押业务不仅要看质押比例，还要看质押个股的资质和行业，比如负债过高的地产行业将被排除在外。
试问房企除了靠自己回款还债，未来还能靠谁？
只能靠地方政府，但这次，地方政府也将无能为力，除了部分城市放宽入户门槛，就算放开限贷限购。
只要货币大环境在收缩，前期吵吵着要上车的刚需们，也会瞬间作了鸟兽散。
万科的担心是应该的，碧桂园的第一个抢跑也是对的，至少未来一年，房企将愈加艰难。
04
地方开发商的期盘，碰都不能碰
房企艰难，对于购房者就要格外小心。
目前，我们国内采用的是香港的期房模式，就是新盘还没建好，但钱已经付给了开发商。
每当房企出问题的时候，比如14年百强房企光耀和华光地产等资金链断裂后，就会出现烂尾楼的现象。
而由于地产商已经宣布破产，无力再建，这样的维权才是真正的无效又漫长。
所以，在这样的时候，本地开发商，甚至是非上市公司的期房，不管多大折扣，碰都不能。
而新房卖方市场是这样的，平时开发商们联合涨价啥的，反正大家都划算，也就合作愉快。
一旦有几家房企扛不住了，这个价格联盟也就瓦解，剩下的就是各跑各路。
从而，一家房企的降价，必然会带动其它地产商的跟进，部分城市的房价会在房企的加速回款中再次下滑。
而即使昨天央行降了准，但总的流动性大环境是一个不断收缩的过程。
未来，除了库存明显告急的城市，剩下的地方应该都不用着急，购房者可以慢慢挑选。
至于降价打砸售楼处，简直是契约精神的荡然无存！
