寻访广州楼市真相

广州有了秋天的味道。

国庆黄金周第二天，海珠区工业大道上的一家房地产中介店面门可罗雀，有几个经理人在外面抽烟。

当被问到今年的成交情况时，其中一个经理人告诉貌貌：“前两年有的时候，客户要求半夜十一点、一点去签房也是常有的事，今年就基本上没有了。”抽完最后一支烟，他扔掉烟盒，转过头来问：“我准备等下去看几个新盘，你要不要一起？”

在广州，这样的情况已经持续了一段时间了，很多房地产中介公司的直观感受就是，二手房的放盘量明显多了起来，但市场观望的情绪依然很浓厚，二手房的消化周期变慢了，现在业主放盘到成交大概要一百天左右。

阳光家缘数据显示，2018年9月1日—26日广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4392宗，较8月同期环比下滑17.2%，同比2017年9月下滑29.0%，成交量已经连续四月呈现下滑趋势，其中荔湾、番禺两区下降明显。在二手房市场上，广州的“金九”明显成色不足。

房源增多，成交量下滑，议价空间也在增大，网易房产援引专业人士的话称，现在买二手房的基本都是刚需族，比如新婚夫妇，主要以60平方左右的一房或两房为主，价格在200万到300万之间，而卖房的主要以置换为主，现在基本上都有8—10万的议价空间。

貌貌跟着中介走访了几个楼盘，在网站上，我们看到一套位于海珠区的二手精装两房，网站上显示房源近期出现过价格下调。同行的经理人看了以后说：“这个价格还可以再谈。这套房2016年入手，今年就对外放盘，基本可以肯定是炒家。要是敢压价，少个20万都不是问题。”

与二手房市场的萧瑟形成鲜明对照的是新房市场。国庆期间，貌貌也了解了广州几个区新开楼盘的销售情况，发现广州新房优惠力度十分明显，吸引了不少购房客。

在荔湾区的一家新开楼盘，销售大厅里人来人往，看房人群以中年人为主。据了解，楼盘目前已经放出的户型销售殆尽，仅剩两套88平米左右的三房，国庆期间打折，优惠力度极大。

销售经理给我们算了一笔账，原价400万元以上的三房，国庆期间“特价+抵扣优惠”，总价合计355万元。中介也称，促销之后，实际上二手房和新房的价格也差不多了，很多人当然更愿意去买新房，还有很多今年年初买了二手房的人，看到下半年新房优惠力度这么大，都后悔了。

据了解，强大的优惠力度主要是由于行业资金紧缺，面临很大的回款压力，又逢年底，企业年度业绩冲刺，打折促销也是一举两得。当然，促销的手法也是多种多样的，比如“成交送黄金”、“一成首付”、“现场抽iPhone XS”、“全线95折扣”等等。

“唯一的问题就在于双合同，看你能不能承担得了这个资金压力。”据了解，广州绝大部分楼盘都采用双合同的形式，主要原因依然是实际成交价格和政府备案价格悬殊。而双合同对于购房者来说，要面临不小的资金压力，根据实际合同，购房者需要支付将近五成首付，并且在接下来的一段时间内集中供贷。以355万元的那套房产为例，根据销售经理估算，预计需要一年内分期首付152万元，之后30年内每月月供1.14万元。

“价格差不多，买二手就不如买新房，但很多人就卡在这个资金压力上，这种情况下刚需客反而就被挤走了。”中介经理说，“不过过一段时间备案价应该也会调整，到时候买新房的人资金压力也会小一点。”

而对于投资者来说，政策从严与实际的投资决策似乎保持着两种不同的心理预期。

最近几年，广州市区还在不断向周边拓展，各地都在兴建基础设施。所以对于大部分投资客来说，选准地段，用杠杆撬动一部分资金，等待交房之后，周边的配套设施完善了，两三年就可以出手。买楼就像是一种把钱“滚一滚”的过程：高价买进新房，以更高价格卖出去，再去更远的地方买新房，再等待它的价值被挖掘出来。

某楼盘的销售经理直接道出了投资客的心态：“都不用看月供的，首付拿下房子之后供两三年，直接转出去，到时候自然有人帮你还月供。”谈吐中，就好像一切还宛如当年。

的确，这里还有不少人在追忆2015、2016年的火爆场面，一些年纪大的经理人有的还在谈论当年“零首付”的时候，那些投机者是怎么“空手套白狼”的。他们的表达方式都很直接。

“别说你觉得不可思议，连我们做这行的，都觉得不可思议。”说话间，经理又点燃了一支五叶神。